현재 양도세 비과세요건 핵심은 ‘1세대 1주택’ 여부와 보유 기간, 거주 요건입니다.
1세대 1주택 비과세 기본 요건
우선 1세대 1주택자는 세법상 다음 세 가지 조건을 충족해야 비과세가 가능합니다.
① 1세대 1주택 보유
② 2년 이상 보유 요건
③ 12억 원 이하 양도가액 요건
다만 12억 원 초과 여부는 ‘양도가액(실제 매도 금액)’ 기준이며, 시가나 공시가격이 아닌 실제 거래가액을 기준으로 산정합니다.
양도세 일시적 2주택 비과세 기준
이는 기존 주택을 처분하기 전에 새로운 주택을 구입한 경우로, 실수요 이동(이사 등)에 따른 일시적 중복 보유를 인정하기 위한 제도입니다.
현행 규정상 조정대상지역 내 주택은 신규주택 취득일로부터 2년 이내, 비조정지역 주택은 3년 이내에 종전주택을 매도해야 비과세 자격을 유지할 수 있습니다.
중요한 점은 기한 내 양도하지 않으면 종전주택에 대한 비과세 자격이 상실된다는 점입니다.
특히 일시적 2주택 규정을 악용하여 시세차익을 얻으려는 사례가 증가함에 따라, 국세청은 실거주 여부와 매도 시기를 엄격히 검증하고 있습니다.
또한, 일시적 2주택 상태에서 기존 주택을 임대하거나 실제 거주하지 않았을 경우, 실수요 목적이 아닌 것으로 판단되어 비과세 혜택이 제한될 수 있습니다.
결국, 일시적 2주택 비과세는 실제 이사를 목적으로 한 주거이전의 과정이어야 하며, 이를 증명할 수 있는 자료(전입신고일, 실제 거주기간 등)가 필수입니다.
양도세 비과세 조정대상지역 실거주 요건
현재 조정대상지역은 서울, 수도권 주요 지역, 세종, 부산 일부 등으로 지정되어 있으며, 해당 지역 내 주택을 취득한 경우 ‘2년 이상 실거주’가 추가 요건으로 적용됩니다.
즉, 단순히 2년 보유만으로는 비과세가 불가능하며, 실제로 거주한 사실이 입증되어야 합니다.
주민등록 전입신고, 공공요금 납부내역, 등·초본 등으로 실거주 여부가 확인됩니다.
이 요건은 부동산 투기수요를 억제하기 위한 목적에서 강화된 것으로, 실거주하지 않은 투자성 주택은 비과세에서 제외됩니다.
한편, 조정대상지역 지정 전에 이미 해당 주택을 취득한 경우에는 2년 보유만으로도 비과세가 인정됩니다.
즉, 조정지역 지정 시점이 매우 중요한 판단 기준이 됩니다.
예를 들어, 2023년 이전에 조정대상지역이 아니었던 지역에서 주택을 매입했고, 이후 2024년에 조정지역으로 지정되었다면, 그 주택은 여전히 단순 2년 보유만으로 비과세 요건을 충족합니다.
또한, 장기임대주택 보유자의 거주주택 비과세 특례도 존재합니다.
2025년 시행령 개정에 따라 장기임대주택을 보유한 사람이 본인이 실제 거주하는 주택을 매도할 경우, 기존에는 1회로 제한되던 비과세 횟수가 사실상 제한 없이 적용됩니다.
이 개정 내용은 2025년 2월 28일 이후 양도분부터 적용되며, 다주택 중 한 채를 장기 임대 중인 경우라면 반드시 참고해야 할 변화입니다.
양도소득세 신고기간 및 납부 방법
신고 지연이나 누락 시 무신고 가산세(20%), 납부지연 가산세(일별 0.022%)가 부과되므로, 기한을 정확히 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.
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① 예정신고
양도소득세는 자산(주택·토지·건물 등)을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다.
② 확정신고
확정신고는 매년 한 번, 5월 1일부터 6월 2일까지 진행됩니다.
2024년에 양도한 부동산은 2025년 6월 2일까지 확정신고를 해야 하며, 이미 예정신고를 한 경우라도 필요에 따라 정산하거나 수정신고가 가능합니다.
③ 신고 방법
신고는 국세청 홈택스또는 모바일 손택스를 통해 전자 신고가 가능하며,
직접 주소지 관할 세무서에 서면 제출하는 방식도 여전히 유효합니다.
고령자나 전산 사용이 어려운 납세자를 위해 세무서 내 ‘신고도움센터’를 활용하는 것도 좋습니다.
④ 분할 납부 제도
납부해야 할 세금이 1,000만 원을 초과할 경우, 2회 분할납부가 가능합니다.
단, 분할납부 신청은 반드시 최초 신고 시 함께 해야 하며, 신고 후 별도 요청은 인정되지 않습니다.
⑤ 신고 지연 시 불이익
신고를 기한 내에 하지 않거나 금액을 누락할 경우, 무신고 가산세(20%), 납부지연 가산세(일 단위 0.022%), 과소신고 가산세(10~40%)가 부과될 수 있습니다.
이는 단순 실수로 인한 지연이라도 예외가 없으므로, 매도 직후 신고기한을 반드시 확인해야 합니다.
정리하자면,
2025년 현재 양도소득세 비과세는 ‘1세대 1주택, 2년 이상 보유, 12억 원 이하 양도가액’이라는 기본 요건을 충족해야 하며, 조정대상지역의 경우 2년 실거주 요건이 추가됩니다.
또한 일시적 2주택자는 지역별로 2~3년 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
양도 후에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고, 이후에는 다음 해 6월 2일까지 확정신고를 마쳐야 합니다.
정부는 실수요자 보호를 위해 제도를 점진적으로 완화하고 있지만, 신고 지연에 따른 불이익은 여전히 엄격합니다.
따라서 주택 매각을 앞둔 납세자는 반드시 국세청 홈택스 공지사항과 조정대상지역 현황을 확인한 뒤, 전문가의 도움을 받아 정확히 신고하는 것이 바람직합니다.